Gestione dell’attivo di bilancio condominiale

💰 Cos’è l’attivo o residuo attivo nel bilancio consuntivo del condominio?

Il residuo attivo (o avanzo di gestione) è la somma positiva che risulta dal bilancio consuntivo del condominio alla fine dell’anno:

📌 Entrate (quote versate, interessi, eventuali recuperi) – Spese effettive = Attivo di bilancio.

👉 Può derivare da:

• accantonamenti non utilizzati,

• spese previste ma non sostenute,

• rate versate in eccesso dai condòmini,

• recupero crediti verso morosi o terzi.

---

🧑‍⚖️ L’assemblea condominiale può decidere come utilizzare l’attivo?

Sì. In base all’art. 1135 c.c., l’assemblea ha il potere di approvare il rendiconto e deliberare sull’impiego dell’avanzo, che non si distribuisce automaticamente ai condòmini, ma solo su decisione assembleare.

---

✅ È legittimo restituire l’attivo ai condòmini?

Sì, è legittimo, purché l’assemblea deliberi a maggioranza (ex art. 1136 c.c.), ad esempio:

• la restituzione proporzionale alle quote millesimali;

• lo sconto sulle rate future (prassi frequente);

• l’accantonamento per lavori futuri.

🔎 Tuttavia, non è obbligatoria la restituzione: l’assemblea può anche decidere di trattenere l’attivo nel fondo cassa, specie in vista di spese straordinarie.

---

🛠️ Se si restituisce l’attivo, come si finanziano poi i lavori futuri?

Restituire l’attivo significa azzerare o ridurre il fondo cassa, perciò:

• per lavori straordinari sarà necessario deliberare nuove rate o creare appositi fondi speciali;

• conviene spesso trattenere l’attivo, almeno in parte, come fondo di riserva, per far fronte a spese impreviste o manutenzioni urgenti.

---

🚫 L’assemblea può trattenere l’attivo spettante ai condòmini morosi?

Sì, è legittimo, secondo una consolidata giurisprudenza (es. Cass. civ. 17493/2010), che l’assemblea deliberi:

“di non restituire la quota di attivo ai condòmini morosi, compensandola con i debiti pregressi nei confronti del condominio.”

📌 Questo vale solo su delibera espressa dell’assemblea: non è l’amministratore a decidere in autonomia.

---

🎯 Quali vantaggi comporta la compensazione con le morosità?

1. Riduce l’esposizione debitoria del condominio;

2. Evita restituzioni paradossali a soggetti che devono ancora pagare quote arretrate;

3. Semplifica i conteggi, valorizzando l’attivo come forma di “recupero” implicito del credito.

👉 È anche un segnale di rigore nella gestione, che può scoraggiare l’accumulo di morosità.

---

📜 Il regolamento condominiale può vietare la distribuzione o la compensazione?

• Il regolamento contrattuale (quello approvato all’unanimità o inserito negli atti di compravendita) può disciplinare:

  • il divieto di restituzione automatica dell’attivo,

  • l’obbligo di accantonamento in fondo riserva,

  • la priorità alla compensazione dei debiti.

• Il regolamento assembleare (approvato a maggioranza) può introdurre criteri generali, ma non può limitare i poteri dell’assemblea in materia di bilancio.

📌 In ogni caso, resta sempre possibile modificare il regolamento con le maggioranze previste per la sua approvazione (di solito art. 1138 c.c.).

---

📚 In sintesi – Attivo di bilancio e gestione in assemblea