Affitto di una stanza e agevolazioni prima casa: si può fare?
Sì, affittare una stanza della propria abitazione acquistata con le agevolazioni “prima casa” è consentito, senza perdere i benefici fiscali, a condizione che:
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la residenza anagrafica sia mantenuta nell’immobile;
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l’uso principale dell’immobile resti come abitazione principale del proprietario.
📜 Riferimento normativo: Circolare n. 1/1994 Agenzia delle Entrate
La Circolare n. 1 del 26 gennaio 1994 ha chiarito che:
“Non si verifica la decadenza dalle agevolazioni prima casa nel caso in cui l’immobile venga utilizzato in parte per finalità abitative del contribuente e in parte concesse in locazione ad altri.”
✅ Questo significa che l’affitto parziale dell’immobile (come una o più stanze) non fa decadere dal beneficio, purché l’immobile rimanga abitazione principale del proprietario.
💰 Quali sono i benefici della “prima casa”?
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Imposta di registro ridotta al 2% (invece del 9%) sull’acquisto da privato.
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IVA al 4% se si acquista da impresa (anziché il 10%).
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Esenzione IMU e TASI sull’abitazione principale (salvo abitazioni di lusso).
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Detrazione interessi passivi del mutuo.
🚨 Quando si rischia la decadenza dai benefici?
Si perde il beneficio solo se:
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si trasferisce la residenza in un altro Comune entro 18 mesi dall’acquisto o si perde la residenza successivamente senza causa giustificata;
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si vende l’immobile prima di 5 anni senza riacquistare un’altra “prima casa” entro 1 anno;
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si concede l’intero immobile in locazione e non vi si abita più.
🏘️ E l’IMU? Esenzione solo se…
L’esenzione IMU vale per l’immobile adibito ad abitazione principale, cioè dove il proprietario:
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ha la residenza anagrafica;
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dimora abitualmente.
Se si affitta solo una parte dell’abitazione, l’esenzione IMU resta valida.
Se si affitta l’intero immobile, e si trasferisce la residenza altrove, l’IMU è dovuta.
🧾 Contratto di locazione: come farlo?
Per affittare una stanza in regola:
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Scegli un contratto di locazione parziale (per porzione dell’immobile).
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Registra il contratto all’Agenzia delle Entrate.
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Puoi optare per la cedolare secca al 21% (o 10% in alcuni casi), senza imposta di registro né di bollo.
✅ Conclusione
Affittare una stanza della “prima casa” è possibile, senza perdere le agevolazioni fiscali, a patto che tu continui ad abitarla e a risiedervi.
La legge e la circolare dell’Agenzia delle Entrate sono chiare: la parzialità dell’uso a terzi non comporta decadenza dal beneficio.
✅ Checklist per non perdere le agevolazioni prima casa in caso di affitto parziale
🏠 1. Residenza e dimora
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Mantieni la residenza anagrafica nell’immobile acquistato con agevolazioni.
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Continua a dimorare abitualmente nella casa (è fondamentale ai fini dell’esenzione IMU).
📦 2. Uso parziale dell’immobile
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Concedi in locazione solo una parte dell’abitazione (es. una stanza).
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Non affittare l’intero immobile, a meno che tu non continui ad abitarlo (es. coabitazione con inquilino).
📄 3. Contratto di locazione
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Redigi un contratto di locazione parziale (specificando la stanza o parte dell’abitazione).
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Registra il contratto presso l’Agenzia delle Entrate.
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Valuta la cedolare secca per usufruire della tassazione agevolata.
🧾 4. Documentazione e conformità
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Conserva una copia della circolare n. 1/94 a supporto del tuo diritto (se richiesto).
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Verifica la categoria catastale dell’immobile (deve rientrare tra quelle ammesse: A/2, A/3, A/4, A/5, A/6, A/7).
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Accertati che l’immobile non sia di lusso (categorie A/1, A/8, A/9 escluse dai benefici).
🔁 5. In caso di vendita
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Se vendi l’immobile prima dei 5 anni, acquista un’altra “prima casa” entro 12 mesi per non decadere dalle agevolazioni.
🏛️ 6. In caso di verifica fiscale
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Sii pronto a dimostrare di abitare stabilmente l’immobile (es. bollette, contratto, presenza fisica).
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Evidenzia che l’affitto riguarda solo una porzione dell’immobile, come ammesso dalla Circolare n. 1/1994.
